区画の形や広さ、位置で建築規制の影響が違う

規制が厳しいと建築は制限されるが環境は守られる

別荘地の区画は、どこでも自由に建物が建てられるわけではありません。建築基準法の規制、県条例、町村の条例、別荘地の自主規制などにより、敷地の利用や建物の内容が制限されます。こうした規制は、別荘地の環境を守るために、あるいはより本来の地域の自然に近いかたちに誘導するために必要なものです。

代表的な規制としてはまず建ぺい率と容積率。敷地面積の何％まで建築していいか、床面積の合計は敷地面積の何％までにとどめるかを地域ごとに決めています。建物の高さの制限は、個人の別荘では２階建て以下で、地上に出ている基礎面の平均から10〜13ｍ以下に抑えるという別荘地が一般的です。

もうひとつ、影響が大きい規制が壁面の後退です。建物の壁を道路や隣地境界線から何ｍ以上離して建てるかを規制します。これは別荘地によって基準がかなり違い、幹線道路からは20ｍ、そのほかは５ｍという別荘地があるかと思えば、隣接区画との境界線から２.５ｍ離すだけでいいという別荘地もあります。

同じ規制内容でも区画によって受ける影響が違います。面積が狭い区画や変形の区画は、規制で建築できない部分が大きくなる傾向があるのです。さらに区画内に急傾斜や大きな岩があり、それを避けて建てたくても、建築可能な部分が狭い区画や変形の区画では、事実上、建築位置が限定され、避けようがないケースもあります。

境界線に面した区画は敷地後退で使えない面積が広い

道路や隣接区画との境界線から一定距離は建物が建てられませんが、別荘地の外縁部分や別荘地の中の地区の境界線に面した区画では、さらに使えない部分が広くなるケースがあります。

八ヶ岳を代表する別荘地のひとつ、〈八ヶ岳高原　海の口自然郷〉では、昨年秋から別荘地中央部に残してあった〈中原地区〉の分譲を開始しました。この地区は、「長野県自然環境保全条例」により、ほかの地区と接する外周部分の境界線から30ｍ以上を森林帯として残すという規制がかかっています。 　30ｍすべてが分譲区画の敷地ではありませんが、ほかの地区との境界線に接している区画は、内部の区画よりも建設できない部分が広いのは事実です。その分、境界線に接する区画は面積が広く、広い割には安い価格設定になるそうです。

残置森林の規制内容は、別荘地によっても異なり、10ｍ程度のケースもあります。また、大きな川が隣に流れる区画も、河川法によって、川から10ｍ以上離して建てる、という規制がある場合もあります。

切っていい木と残す木を事前に確認する

環境保全に力を入れている別荘地では、区画内の樹木を切るのにも許可が必要なケースが珍しくありません。特に山の別荘地は、その傾向が顕著です。

区画の植生はそれぞれに特徴があり、どんな木が生えているかも区画選びの基準のひとつです。その中でどうしても残したい木、規制で残さなければならない木を事前に確認しましょう。建築プランはどの木を残すかによっても変わってきます。

建築工事の際は残す木に印をつけ、さらに現場で確認しないと、勝手に切られてしまうことがありますので注意してください。

同じ別荘地内でもより規制の厳しい地区もある

同じ別荘地の中でも、地区によって規制の内容が異なるケースもあります。別荘地の中で特に規制の厳しいエリアは、一般的にいって自然環境の条件がほかの地区より優れているのが特徴です。特に貴重な自然だから、厳しい規制で守っていこうというのが狙いです。

たとえば〈八ヶ岳高原　海の口自然郷〉では、新規分譲中の〈中原地区〉については、特別の環境憲章を設けて規制を強化しています。

ほかの地区の規制と比べると、まず建ぺい率が敷地面積の20％以下から15％以下に、容積率は40％以下から25％以下に引き下げられています。高さ制限も他地区の13ｍ以下が10ｍ以下に強化。さらに屋根の形でも陸屋根やドーム型を避けるという内容が加わり、園芸種の植物を避けるという点も明文化されています。

こうした憲章や自主規制は、県や町村の条例を下敷きに、さらに部分的に規制強化されているもので、法的な強制力のない項目もありますが、購入する人は「環境を守るため」と積極的に評価して順守したいものです。