管理形態だけではわからない住み心地

日勤でも24時間対応のケースだってある

管理形態の用語として通常、広告で表示があるのは「常駐」「日勤」「巡回」「自主」の４つです。 「常駐」とは管理人が管理人室に住み込んでいるという意味で、「日勤」は管理人が毎日通って来て、一定の営業時間の間、管理人室に詰めているという意味。「巡回」は通常は管理人室がなく、時間を決めて管理スタッフが主に防犯面の確認をしに来る形態です。また 「自主」は、管理を管理会社に委託せず、オーナーで組織した管理組合自体が運営しているという意味で、「常駐」の場合も「日勤」の場合もあります。

24時間、管理スタッフが機能しているほうが安心できますが、「常駐」でもフロントが開いているのは午前９時から午後５時というケースもあれば、「日勤」でも夜間は２人のスタッフが夜勤して、24時間フロント対応しているケースもあり、この形態だけでは本当のところは判断できません。

スタッフの人数と勤務形態をチェックしたい

確認したいのは、まず管理スタッフの人数と役割分担。フロントのスタッフ、清掃スタッフ、設備の保守・管理スタッフ、場合によってはシャトルバスの運転手、レストランのスタッフなどがそれぞれ何人いて、正社員なのか外部委託のスタッフなのか。

あくまで目安ですが、フロントは常時２人以上、清掃スタッフは毎日３〜５人が稼働、さらに設備専門のスタッフを置いているリゾートマンションなら、人数的には合格だと思います。また、夏休みやゴールデンウイークにスタッフ人数が補強されるようなら、さらに安心して利用できるはずです。

フロントの営業時間の確認も大事。常駐や日勤という勤務形態では営業時間を判断できないからです。24時間フロント対応でない場合、クローズの時間帯での不都合にどう対応するのかも、念のため知っておきたいところです。

また、必ずしも24時間フロント対応が必要とは限りません。週末利用中心の人なら、週末だけ24時間対応なら支障はなく、その分、管理費が安いほうがベター。要はコストとのバランスです。

管理人の意識も住み心地を左右する

もうひとつ意外に重要なのは管理スタッフの職業意識です。特に管理業務の現場責任者（多くの場合、管理人）の姿勢が、リゾートマンションの住み心地、使い心地に与える影響は決して小さなものではありません。

意識というとらえにくいポイントなので、明確に基準を出しにくいですが、要は、自分はオーナーによって組織されている管理組合から管理業務を委託されているんだという立場を、はっきり意識しているかどうかが大事です。そのうえで、オーナーのニーズにはできるだけ対応してあげたい、という姿勢の管理人なら申し分ありません。

仲介会社の話では、長く管理人を続けている人の中には、自分がそのリゾートマンションの主だと思い違いをして、独善的なルールを押し付けるケースもあるとか。竣工してまもない物件では、対応で判断することになりますが、シーズン中の勤務時間に管理人室でテレビを見ていたり、声をかけてもなかなか出てこないような人にはあまり多くを望むのは無理なような気がします。

寿命を決める長期修繕計画と修繕積立金

毎年の営繕と大規模修繕のバランスが大事

リゾートマンションの修繕工事には、外壁の再塗装を筆頭に、屋上の防水工事、外廊下の手摺りなど鉄部の再塗装、ロビーなど共有部分の内装更新、給水ポンプやエレベーターなど設備関係のオーバーホールと取り換え、そして給排水管の取り換えなどがあります。

これらの工事は長期的な修繕計画に基づいて、修繕積立金をプールし、順次実施していきます。中でも、およそ10年周期で行う大規模修繕工事は、外壁の再塗装を中心に、大型の物件では１億円以上の費用がかかります。

そのほか、手摺りなどの再塗装や設備関係の不具合の修理などは、毎日のメンテナンス業務を通じて状態を把握したうえで、毎年予算を計上し、必要に応じて時期を逃さず、実施していきます。

長期修繕計画は管理会社に任せきりではいけません。無駄な工事を毎年行い、積立金を浪費するケースがないとも限りません。管理組合が毎年内容を見直し、大規模修繕工事と毎年行われる営繕工事がうまくかみ合い、修繕積立金の範囲で実施されていくようにバランスをとっていく必要があります。

修繕積立金は毎年合計でいくらになるか？

長期修繕計画を実施していく原資は、皆さんが毎月収める修繕積立金です。リゾートマンション全体の合計額が、年間いくらになるかを確認しましょう。10年ごとに予算１億円の大規模修繕工事を行うためには、それだけで年間1000万円の積立が必要です。そのほかに毎年実施していく営繕工事費用が、ほぼ同額は必要。総戸数200戸で単純案分すると、１戸当たり年間10万円の積立が必要ということになります。

修繕積立金の額は、長期修繕計画に基づいて算出された額でしょうか。売り主から書類を入手して確認し、あまりに安い場合は、購入後の値上げか、または大規模修繕工事の際に多額の一時金を支払う必要が出てくるでしょう。

購入時に修繕積立基金を徴収するケースでは、基金の合計額と、毎年の積立金合計額の合算で、長期修繕計画が運営できるかどうかを判断しましょう。